20年前租赁的集体土地，这两年遭到批量诉讼，要求法院判决以前签订的合同超过20年的期限无效，到底该怎么办？
7月17日，大批来自广州、深圳、佛山等地的法律界人士、广东法学会专家及企业家赶到广州越秀金融大厦，参加集体经营性建设用地租赁法律论坛，对这一现象进行了集中探讨。
有麻烦的都是什么情况
据广东华穗律师事务所主任刘华介绍，近年来，民营企业租赁集体经营性建设用地建厂后，因租期超二十年、用地性质争议等问题，频发村方收回土地的纠纷，企业前期投入面临巨大风险。随着相关改革推进，执法环境持续变化，经营不确定性加剧，由此衍生的厂房转租合同无效诉讼、占有使用费及缔约过失赔偿纠纷呈指数级增加。该所近期就接到大量来自广州番禺、花都、天河、佛山里水、广东普宁等地的案件。经过与广东法学会专家及同行沟通，发现这些案件具备以下几个特征：
一、租赁时间比较早，基本都是发生在本世纪初期，大约20年前的土地租赁合同。
二、投资额较大。这些租赁合同基本都是一个模式，由民营企业家向村集体租赁土地，约定由承租方负责投资盖厂房经营，合同期满后连同土地及厂房一起移交给村集体。因此，土地租赁的租金相对低廉，但投资建设厂房以及设备等投资巨大。
三、租赁期限特别长，由于涉及投资巨大，土地租赁合同期普遍都在30年至50年之间。
四、缺乏报建手续，由于建设时间较早，普遍都没有向规划部门报建，缺乏《建设工程规划许可证》。
五、用地性质不明，一方面早期对于用地性质管理松散，普遍没有用地性质审查，另一方面政府管理部门历年管理混乱，同一块地反复出具完全不同的用地性质证明，导致司法审理混乱。
集体土地出租做工厂是普遍现象。 南方+ 项仙君 拍摄
基于以上历史遗留问题，加上最近几年土地、厂房租赁价格暴涨，村集体的村民纷纷提出解除合同，提前收回厂房，要求企业搬走，引发大量司法纠纷。集体土地所有方提出：
一、合同期限超过20年部分无效。主张提前收回厂房的主要理由一般就是合同期限过长，且当初租赁手续不完善，未经村民集体三分之二以上村民代表同意。
二、用地性质违法，未办理农转非手续。
三、厂房没有报建，涉及违法建设问题。
四、厂房租赁问题，厂房除自用外还有大量的转租行为，发生纠纷后衍生下游的承租方，进一步扩大了司法纠纷的范围。
审理难度大标准不统一
据出席论坛的法学界人士介绍，由于涉及利益巨大，个别案件的建设甚至是整片工业园区的产权移交，政府处置、司法审判难度极大。
首先，一些法院对于此类案件的审理就合同租赁年限问题发生反复，如某中院初期统一按照民法典的规定合同期限最长为20年，2020年前后态度发生转变，认为土地租赁合同适用土地管理法规定，最长期限应当为40年，2023年后态度又开始转变，合同期又开始适用最长期限20年的规定。
其次，用地性质政府管理混乱，司法实践中甚至发生同一块地不同部门发函给出四次不同意见的事情发生。另外，前些年地方政府搞重大工程项目用地指标不够，随意调取土规导致用地性质变化无法查明事实的事情也屡屡发生。
最后，由于涉及村民利益，考虑多方因素，地方政府、司法部门看菜下饭，类似于违法建设问题，村集体投诉违法建设则有执法部门积极推动，但民营企业一旦搬走，移交给村集体后往往就成为集体资产，违法建设等问题则不予理睬。
大部分民企都是从集体土地上起家的。 南方+ 项仙君 拍摄
建议出台指导性意见
华南理工大学法学院徐松林教授、关永红教授，华南师范大学法学院薛刚凌教授等专家，从法学理论与实务操作双重维度，就法律适用标准的统一、行政执法尺度的稳定预期、企业合规路径的构建等议题进行了深入探讨。
专家们认为，早期的民营企业基本都是这种模式发展起来，不仅仅广州，珠三角甚至全国都是这种状况。这类纠纷的本质是制度变迁与历史事实之间的张力。二十年前，地方政府鼓励村集体招商引资，民营企业响应号召投资建厂；二十年后，土地价值飙升，村民要求分享增值收益，有关方面却未能为此类历史遗留问题提供清晰的解决路径。这不是简单的合同纠纷，而是涉及数万民营企业生存发展、涉及珠三角乃至全国的重大经济社会问题。处理这类问题，不宜仅从纯粹的法律技术层面出发，而应当站在历史唯物主义的角度，尊重特定历史条件下的交易现实，平衡各方利益，通过政策创新与司法智慧相结合的方式解决。建议司法部门就集体建设用地租赁期限问题出台明确的指导性意见或审判指引，解决地方法院反复摇摆的困境。
南方+记者 项仙君
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